Михаил Мень против сверхприбыли в строительстве

Глава строительного ведомства Российской Федерации Михаил Мень, дал ответы на вопросы репортера Forbes.

Один из вопросов коснулся подготовки законопроекта, в котором говориться о дольщиках с минимальной суммой уставного капитала в пять процентов от цены портфеля. Как отметил в своем ответе глава ведомства, представленный проект закона стал оптимальным решением, позволяющим добиться эффективных результатов. Он пояснил, что решение по ряду вопросов не будет изменено, в том числе в отношении подготовки единого реестра, появления сайта у всех застройщиков с актуальной информацией о них и т.д. Если говорить о минимальном объеме собственного капитала, то речь идет о пяти, двух или одном проценте, ведь на данное время точно определить этот показатель так и не удалось.

Не менее важен и тот факт, что удалось добиться обязательной в наши дни страховки строительных компаний, которые могут работать со средствами вкладчиков. Но имеется проблема, связанная с тем, что появились обновленные требования Центрального Банка Российской Федерации, которые указывают на тот факт, что игроков практически не осталось для здоровой конкуренции. Как отметил чиновник, новые требования говорят об обязательном наличии четырехсот миллионов российских рублей минимального объема собственного капитала для работы в отрасли, поэтому тут осталось только девятнадцать игроков, которые соответствуют всем пунктам новых требований. Кроме того, на рынке продолжает работать общество, работа которого направлена на взаимное страхование строительных компаний, когда предлагается солидарная ответственность.

На данное время число страховщиков начинает расти и в скором времени ситуация измениться в лучшую сторону. Ранее были трудности с тем, как поступать с обязательствами, которые подписаны до октября, но сегодня Центральный Банк России дал пояснение по этому вопросу. Министр убежден, что рынок нуждается в новых порядках, которые позволяет его стабилизировать и устранить проблемы. Ранее не было реальной возможности делать страховые выплаты фирмами, которые имели скудные бюджеты, но предлагали недорогую страховку. Сегодня отдается предпочтение ОВС, причем филиалы предлагается открывать как по всей России, так и на территории Крыма.

Если рассматривать состоятельность строительных компаний, то на данное время предложенное решение еще не работает. Практика показывает, что сейчас немного толку от саморегулируемых организаций, причем есть немало жалоб на подобные организации. Также не ясно, стоит или нет создать для этой отрасли новый компенсационный фонд или вовсе возвратить к системе лицензирования. Увы, нор еще никто толком не может сказать, как поступить с деньгами, которые собирают в компенсационные фонды. На данное время имеются данные о том, что были зарегистрированы законодательные правки, позволяющими дать новые полномочия представителям НОСТРОЙ, которые контролируют работу саморегулируемых организаций, а также активно устраняют с рынка несостоятельные СРО.

Немало вопросов относилось к экономическому кризису и того, как он отразиться на всей отрасли. Есть вероятность, что ситуация с СУ-155 может оказаться не единственной рыночной проблемой. Немало трудностей и в отношении спроса на недвижимость, который стремительно падает. Но серьезной опасности, по словам чиновника, подобное положение дел не представляет для всей отрасли. Просто настало то время, когда стоит умерить аппетиты застройщикам и согласиться на то, что они перестают получать сверхприбыль, так как и обычного дохода им более чем достаточно, считает чиновник.

Если говорить о девелоперах, то маржинальность для них должна быть в пятнадцать – двадцать процентов, но могут быть и исключения. У современного рынка имеется несколько проблем, в том числе крайне завышенная стоимость работы и именно с этим намереваются справиться в ведомстве. Благодаря пользованию агентства ипотечного жилищного кредитования, удастся добиться решения проблем, напрямую связанных с дорогостоящими кредитами. Поступило предложение о старте проектного финансирования в двенадцать с половиной процентов годовых, причем первые пять миллиардов уже выделены на эти нужды. Сумма считается возвратной. Их планируется передавать застройщикам, которые могут принять участие в создании домов класса «эконом» по программе доступной недвижимости российским семьям.

Был вопрос о поддержании спроса на рынке, ведь некоторые считают, что речь идет о использовании субсидирования ипотеки со стороны государства. Также указывается на тот факт, что программа получила положительную оценку и сейчас ведется спор о том, стоит ли ее продолжить. После проведения собрания у Игоря Шувалова выяснилось, что вопрос будет временно отложен. Сама программа будет выполняться до апреля следующего года, после чего будет принято решение по ней. Для поддержания спроса на ипотеку от государства выделено только девять миллиардов российских рублей, что можно назвать неплохим решением проблемы.

В общей сложности указанный проект помог взять россиянам кредитов, которые оцениваются почти в триста миллиардов российских рублей, а это внушительная цифра. Практика показывает, что по данной программе покупаю каждую 4-ю квартиру в столичном регионе и каждую вторую в области. Если рассматривать антикризисные проекты, то этот случай принято считать наиболее приемлемым для использования в наши дни.

Если обратить внимание на прошлый год, то была ставка в двенадцать с половиной процента. За прошлый год взято кредитов для покупки недвижимости на 1,765 триллиона российских рублей, а это превышает показатель позапрошлого года на тридцать процентов. Также радует тот факт, что начало новой ипотеки стало причиной конкурентной борьбы банков между собой, а это понизило ставку до одиннадцати процентов годовых и стали появляться новые ипотечные программы. Что касается девелоперов, то они начали предоставлять со своей стороны рассрочку и различные льготы, и произведена отмена регионального права на получение вспомогательных субсидий на ставки по новой программе.

Но не менее интересным стал вопрос об инфраструктуре, на которую имеется немало жалоб от девелоперов. По словам российского президента, современное строительство может считаться рискованным занятием, поэтому необходимо приложить все усилия, чтобы справиться с имеющимися трудностями. На данное время представлено предложение о том, чтобы сделать резервный фонд в двадцать миллиардов российских рублей к следующему году. Эти деньги могут быть направлены на решение социальных проблем при организации инфраструктуры кварталов и сооружение инженерных коммуникаций. Субсидия может быть предоставлена региональному бюджету после того, как будет согласие на создание определенного объема жилья класса «эконом» со стоимостью, которая не превысит отметку в тридцать пять тысяч российских рублей за один квадрат жилой площади. В этом случае будет и дальше исполняться программа «Жилье для российской семьи».

Если рассматривать положение дел на территории российской столицы, то тут стоимость одного квадратного метра такова, что социальная нагрузка приходится не на бюджет, а на строительные компании, но в ряде регионов цену уже никак не получится уменьшить. При этом возникает вопрос по поводу спроса и предложения, которые могут поддерживаться использованием инвестиций из городского бюджета.

Как показывает опыт других стран мира, трудности всегда имеют место в подобных ситуациях, в том числе при работе в инфраструктурном секторе. Если рассматривать вопрос о том, насколько длительной будет государственная поддержка, то в этом отношении никто не может давать прогнозы.

Также стало известно, что представители специальной комиссии по сметам и ценообразованию в сфере строительства из Минстроя Российской Федерации, предложили одобрить индекс, связанный с изменением сметных расценок на создание объектов, которые имеют отношение к капитальному строительству. На данный момент говориться об определении индексов для последнего квартала текущего года. Если обратить внимание на колебания, то можно отметить тот факт, что четвертый и третий кварталы имеют отличие в 1,8 процента. Отдельно во время проведения собрания уделено внимание методикам, связанным с определением цены работы, которая имеет взаимосвязь с исполнением задания от ФАУ ФЦЦС на текущий год, а также плановые следующие пару лет, что имеет взаимосвязь со строительным ценообразованием. Что касается используемой методики, то речь идет о сметном нормативе, который будет иметь аналогию с подсчетом по сметным документам в отдельных проектах с использованием методики правильного определения трудовых расходов.