info@sro.center

Погода в Вашем регионе:
Москва+11 °С
ЦЕНТР САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ
в Российской Федерации
По вопросам обращайтесь:8(800)200-123-8

Что такое 214-ФЗ?

Дата публикации: 21.10.2014Автор: Анастасия Лапшина

С принятием ФЗ №214-ФЗ, ДДУ в строительстве с потенциальными покупателями заключает более широкий круг застройщиков. При заключении ДДУ дольщики приобретают весомые гарантии и дополнительные возможности. Закон обязал регистрировать приобретаемую недвижимость в ГУ ФРС, что исключает возможные махинаций, - например, не удастся продать недвижимость дважды или трижды, как умудрялись ранее недобросовестные застройщики. Дольщики получили возможность оформить продажу квартиры по переуступке, даже если она не является ещё их собственностью.

214-ФЗ - это закон, вносящий чёткие разграничения в отношения с привлечением денежных средств гражданских или юридических лиц, если они участвуют в строительстве объектов жилой или иной недвижимости на долевых условиях. Закон также регламентирует вопрос возникновения у участников ДС прав владения собственностью на возводимые (строящиеся) объекты недвижимости. В ФЗ закреплены гарантии по защите прав и интересов дольщиков на имущество и связанные с его приобретением права.

Принятие закона имело целью повысить безопасность стороны долевого строительства (дольщиков), в нем наиболее емко рассмотрены и оговорены любые из возможных вариантов нарушения договора сторонами, при этом предусматривается взыскание пени с застройщика в пользу пострадавшего дольщика.

Плюсы для дольщиков.

С введением в действие закона 214-ФЗ дольщики получают гарантированную защиту своих прав - при невыполнении или существенной задержке выполнения застройщиком обязательств в соответствии с действующим договором. Кроме того, регистрация договора в ФРС и полный контроль государства за сделкой позволяют избежать негативных последствий для участника долевого строительства.

На ФРС возлагается ответственность за изучение договорных документов, тщательный анализ участника сделки - застройщика. Эти действия позволят ожидать соблюдения сроков сдачи объекта и отсутствие нарушений со стороны застройщика при реализации строящегося объекта по ДДУ. Уклонение застройщика от проверки ФРС заставит усомниться в соблюдении окончания сроков строительства и ожидании сдачи строящегося объекта в установленные договором сроки.

Существенным отличием между ПКП и ДДУ является возможность реализации долевой собственности путем переуступки требования. Отказ застройщика провести регистрацию собственности при действующем договоре ДДУ повлечет обращение дольщика в ГУ ФРС с законным требованием о выделении собственности. При ППК разрешение подобной ситуации возможно только в случае обращении в судебные органы.

Что насторожило застройщиков?

Принятый закон достаточно полно описал все возможные случаи, при которых дольщик имеет право и возможность осуществить прекращение договорных отношений с застройщиком. При этом предусматривается взыскание штрафных санкций (пени, штрафы и неустойки) с последнего.

Участник долевого строительства имеет право досрочного расторжения договора по достаточно широкому перечню нарушений, допущенных застройщиком. Одной из главных причин возможности прекращения договора является грубейшее несоблюдение сроков строительства объектов. При нарушении срока сдачи объекта, несоблюдении сроков строительства предусмотренных договором, участник сделки может расторгнуть договор и обратиться за взысканием санкций.

Следующей весомой причиной, побуждающей дольщика расторгнуть ДДУ, является прекращение строительства объекта договора или существенное затягивание его сроков, - когда становится совершенно очевидно, что наличие определенных обстоятельств не позволят закончить строительство, а также передать долю предусмотренного строительного объема в этом здании участнику договора.

При осуществлении строительного процесса нередки случаи существенного изменения ПСД строящихся объектов, и, как следствие, - изменение площади возводимого объекта. Это обстоятельство также будет являться причиной для расторжения договора, если такие изменения произведены в ПСД объекта долевой собственности.

Строящиеся здания часто имеют встроенные объекты нежилых помещений, которые располагаются в нижних этажах здания, и имеют предусмотренные проектом назначения. При значительном изменении назначений нежилых помещений дольщик вправе расторгнуть договор. Как пример можно рассмотреть вариант, когда в нежилых помещениях решено разместить увеселительные заведения, которые будут являться дополнительным источником шума, или рентгеновского кабинета с угрозой облучения, или иных вариантов.

Качество строительства является отдельным вопросом. Несоблюдение строительных норм, нарушение технологического процесса возведения строительного объекта также могут служить причиной безоговорочного расторжения договора дольщиком. Не секрет, что строительные фирмы ради уменьшения своих расходов на строительство грешат несоблюдением норм технологии строительного процесса. При подтверждении низкого качества строительства закон напрямую разрешает дольщику начать процедуру расторжения действующего договора.

Кроме того, ФЗ предполагает наличие иных обстоятельств, при которых расторжение договора может состояться. Например, причины указаны в ч. 2 ст. 7 ФЗ.

Расторжение договора заказчиком накладывает на застройщика обязательства по возврату ранее внесенных средств, при этом будут учтены пени, рассчитанные с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ в момент возврата взноса на ДС. Кроме этого, будут начислены проценты с момента получения застройщиком суммы взноса от дольщика за весь период пользования денежными средствами.

Штрафные санкции предусматриваются законом при нарушении ряда пунктов договора и должны применяться в соответствии с каждым отдельным случаем.

Заключение договора долевой ответственности не сможет предотвратить стихийных бедствий, которые могут привести к разрушению строящегося здания, от банкротства предприятия - застройщика, от существенного затягивания сроков строительства, но государственный контроль, установленный за сделкой, может значительно снизить риски дольщиков.
Особенно это касается двойной или тройной перепродажи строящихся квартир. Злой умысел, невнимательность персонала или другие факты, послужившие причиной для нарушения права владения квартирой, будут невозможны при регистрации договора на долевое участие в государственных органах - ГУ ФРС, что в свою очередь избавит участника сделки от отстаивания права на площадь в бесконечных судебных заседаниях.

Комментарии

ИмяEmail
 
Показано 0 комментариев