Особенности страхования ответственности в вопросах и ответах

Учитывая тот факт, что на современном строительном рынке присутствовало некоторое число организаций-застройщиков, которые не выполняли своих обязательств, обманывая тем самым участников долевого строительства, с 01.01.2014 начали действовать законодательные поправки, регламентирующие правила регистрации соответствующих договоров. Смысл изменений заключался в том, чтобы обеспечить дополнительные гарантии дольщикам с помощью страхования или банковского поручительства. Таким образом, участники долевого строительства смогли обезопасить себя от возможного обмана, а недобросовестные строительные компании были вытеснены с рынка.

1. Когда именно строительная организация должна оформлять страховой договор?

Страховая организация обязана оформлять страховой договор тогда, когда она использует финансовые средства физических лиц, заключивших ДДУ, при возведении жилых домов. Кроме всего прочего, ДДУ необходим в том случае, если, начиная с момента вступления в силу поправок, строительная компания привлекает первого дольщика конкретного строительного объекта.

2. Как именно строительная организация может обеспечить свою ответственность для дольщиков?

Действующее законодательство предусматривает 3 способа:

1. Банковское поручительство;
2. Действующее членство в ОВС;
3. Заключение обычного договора страхования.

3. Кто может и должен выбирать метод обеспечения ответственности?

Строительная компания вправе самостоятельно определять метод обеспечения ответственности по отношению к участникам долевого строительства, по каждому объекту строительства в отдельности.

4. Какая банковская организация, в соответствии с законодательством, может стать поручителем?

Существующее законодательство допускает к поручительству только те банки, которые функционируют, по меньшей мере, 5 лет, их уставной капитал составляет более 200 млн. руб., а собственные средства в сумме превышающей 1 млрд. руб. Данным критериям соответствует очень малое число банковских организаций. Чаще всего это достаточно крупные и уже зарекомендовавшие себя банки.

5. Можно ли проверить соответствие того или иного банка нормам законодательства?

Для проверки достаточно посетить сайт Центробанка, который размещён по адресу www.cbr.ru. Помимо всего прочего, актуальный список банковских организаций с собственным капиталом более 1 млрд. руб. и 5-летним опытом работы можно найти на сайте Министерства финансов РФ, по адресу www.minfin.ru, в разделе «Налоговая и таможенно-тарифная политика».

Срок банковского поручительства формируется из времени на возведение здания и двух дополнительных лет. Таким образом, общий срок составляет не менее чем 4 года, при ставке около 3% в год. Из этого следует, что на первом этапе строительства примерно 12% от цены жилья составляет стоимость поручительства. Для строительной компании подобные условия просто неприемлемы. Помимо всего прочего, если застройщик получает банковское поручительство, он расходует свой кредитный лимит. Именно по этой причине строительной компании выгоднее оформить кредит, нежели получить поручительство.

7. Чем обусловлено нежелание банков поручаться за строительные компании?

Несмотря на то, что поручительство очень схоже с гарантией от банка, оно не пользуется особой популярностью. Это обусловлено тем, что риски по поручительству принято рассматривать как гораздо большие, нежели по ипотечному кредитованию. По мнению большинства банков, при невыполнении застройщиком своих обязанностей по договору обязательства банковской организации будут касаться не только стоимости жилья, но, возможно, будут связаны с выплатой штрафов. Именно по этой причине Ассоциация банков России воспринимает нормы, предусмотренные действующим законом, как нарушающие Гражданский кодекс, в соответствии с которыми банк, выплативший финансовые средства дольщикам, столкнётся с юридическими проблемами при взыскании этих средств со строительной компании.

8. Какие именно требования законодательство предъявляет к страховщикам?

Помимо наличия соответствующей лицензии, действующее законодательство предъявляет следующий ряд требований, которые действуют для всех страховых организаций:

1. Функционирование более 5 лет (начиная со времени выдачи лицензии).
2. Величина стартового капитала свыше 120 млн. руб.
3. Величина собственных активов свыше 400 млн. руб.
4. Чёткое следование нормативам финстабильности, которые предусмотрены страховым законодательством на отчётные числа минувшего полугодия (завершение квартала принято считать за отчётное число).
5. Абсолютное отсутствие причин для возможного предупреждения несостоятельности, рассматриваемого соответствующим законодательством.
6. Отсутствие постановления Центробанка о введении временной администрации.
7. Отсутствие судебного постановления о проведении процедур, которые используются в деле о несостоятельности.

9. По утверждению многих, величина возможных возмещений по договору больше, чем все резервы страховщиков России, - именно поэтому страхование ответственности организаций, выступающих в качестве застройщиков, не пользуется популярностью у страховщиков. Соответствует ли данное утверждение действительности?

Да, это действительно так. Но основная задача страховщиков – недопущение страховых случаев, что существенно уменьшает страховые риски. Разумеется, каждый страховой случай предусматривает выплату сотен миллионов, а иногда и миллиардов рублей, но, если достраивать дом, из-за которого возникли проблемы, то потребуется вложить в десятки раз меньше.

Дело в том, что ранее заинтересованный субъект, способный вложить финансовые средства просто отсутствовал. Застройщик стал банкротом, привлечение инвестора недопустимо, потому что его вложения не окупятся, число дольщиков очень велико, одни из них не хотят тратить деньги, а у других их просто нет. Именно по этой причине проблемные здания могут оставаться недостроенными на протяжении многих лет.

На данный момент заинтересованной стороной стали страховщики. Стоит помнить, что, если застройщик вынудит страховую компанию вложить собственные средства, то о последующем договоре страхования, даже у другого страховщика, придётся забыть и использовать иные методы гарантирования обязательств.

10. Почему строительная организация не может открыть или просто купить действующую страховую организацию?

Для того чтобы иметь возможность страховать ответственность строительных организаций, страховщик должен существовать на рынке более 5 лет, а значит, открывать новую компанию просто бессмысленно. Из тех компаний, которые сейчас есть на рынке, необходимые лицензии есть лишь у нескольких. Как правило, у этих страховщиков есть обширный бизнес, который не имеет с профилем застройщика ничего общего. Кроме всего прочего, стоимость таких организаций очень высока и существенно превышает цену лицензии. Если говорить о том, чтобы приобрести небольшую страховую организацию и просто расширить её, - такой подход потребует значительных временных затрат.

Стоит помнить, что страхование уже давно является самостоятельной и серьёзной деятельностью, требующей соответствующего подхода и наличия квалифицированных сотрудников. Кроме всего прочего, со стороны Центробанка осуществляется тщательный контроль деятельности страховщиков. Также, учитывая тот факт, что величина стартового капитала должна составлять, по меньшей мере, 400 млн. руб., при возможной отмене страхования обязательств застройщика расходы на приобретение могут не окупиться.

11. Кто отвечает за проверку наличия гарантии обеспечения обязательств у строительной организации?

Этим будет заниматься Росреестр. Если в документации, поданной для регистрации ДДУ, нет банковского поручительства или страхового договора, то, процесс регистрации приостанавливается. Помимо всего прочего, в нескольких регионах России на данный момент прокуратура уже проверяет застройщиков на наличие обеспечения перед участниками долевого строительства. Стоит отметить, что многие органы государственного контроля также регламентируют деятельность строительных компаний, связанную с привлечением финансовых средств физических лиц.

12. Обязателен ли страховой договор, если в качестве дольщика выступает физическое лицо?

Действующее законодательство предписывает: строительная компания обязана оформить страховой договор, независимо от того, будет ли дольщик гражданином, бизнесменом, или иметь статус ИП.

13. Можно ли застраховать только одну определённую квартиру, или обязательно страховать всё здание?

В соответствии с требованиями законодательства, страховой договор может заключаться как в отношении одной определённой квартиры, так и всего дома. На практике, чаще всего, объектом страхования является одна или сразу несколько квартир.

Это обусловлено тем, что при страховании всего дома сумма, уплачиваемая застройщиком, очень велика. Помимо прочего, стоит помнить, что отнюдь не все квартиры реализуются по ДДУ, а значит, заключать договор на всё здание просто невыгодно. Еще одним нюансом является тот факт, что страховой договор начинает действовать только тогда, когда ДДУ пройдёт соответствующую регистрацию, а значит, если дольщиков нет, договор не вступит в законную силу.

14. Требуется ли новая страховка, если права по ДДУ уступаются другому лицу?

Заключать новый страховой договор нет необходимости. В этой ситуации права выгодоприобретателя перейдут к тому лицу, в пользу которого была сделана уступка. Если имеет место уступка прав, то застройщик должен сообщить об этом представителю страховой организации. Дополнительная оплата за передачу прав не взимается.

15. Изменится ли сумма возмещения или премии по страховому договору в том случае, если стоимость уступки превышает цену жилья по ДДУ?

Нет, все цифры останутся неизменными.

16. Кто выступает участником договора, заключаемого со страховой компанией?

Договор подписывается между страховой компанией (страховщиком) и строительной организацией (страхователем). В качестве выгодоприобретателя выступает покупатель жилья. Но он не принимает участия в подписании документа.

17. Кто отвечает за выбор того или иного страховщика?

Право выбора страховщика принадлежит строительной организации.

18. Какие именно риски необходимо страховать? Что служит основанием для получения страхового возмещения?

Требуется страховать риск невыполнения строительной компанией обязательств перед лицом, заключившим ДДУ, касающихся передачи жилья в собственность. В качестве основания выступает судебное решение о банкротстве застройщика или судебное решение по иску лиц, заключивших договор долевого участия и требующих взыскания. При наличии основания страховщик обязан выплатить дольщикам стоимость жилья, которая указана в ДДУ. Страховка не предусматривает покрытие штрафных санкций. Если идёт речь о просрочке обязательств строительной организации перед дольщиками, - это не может быть использовано как обоснование для выплаты возмещения.

19. Какова сумма страхования ДДУ?

Как правило, страховой полис оформляется на всю стоимость жилья, но не ниже суммы, рассчитанной с учётом общей квадратуры жилья и средней цены за квадрат в том регионе, где ведётся строительство. Данная цена устанавливается Минрегионразвития России и в большинстве случаев бывает ниже рыночной. 

20. Каким образом рассчитывается срок действия полиса?

Для установления срока действия договора страхования используются ДДУ и проектная декларация.

21. Каким образом производятся тарификация и определение размера премии по договору?

У каждого страховщика есть правила, которые позволяют определить базовую тарификацию, а также различные коэффициенты, способные повысить или понизить её.

Так, в нашей компании, для преобладающего числа организаций застройщиков применяется тарифная ставка, равная 1,5% в год. Для расчёта премии используются страховая тарификация, - с учётом всех коэффициентов, - и время действия договора, определяемое документацией по проекту.

22. Производится ли частичный возврат премии по договору в случае досрочного окончания строительных работ?

Если строительные работы были окончены раньше, чем это предусматривает проектная декларация, то условиями страхового договора можно предусмотреть частичный возврат от суммы вознаграждения. В качестве альтернативы можно говорить о снижении тарифа при заключении следующего договора страхования.

23. Почему при расчёте тарифа страхования используются проценты в год?

По сути, договор, заключаемый со страховой организацией, предназначен для страхования вероятности того, что строительство здания не будет завершено. Разумеется, на первоначальных этапах строительства этот риск значительно выше, чем в тот момент, когда строительство завершается, и застройщик заключает последние договора с дольщиками. Помимо всего прочего, у страховщика должен иметься соответствующий резерв, который будет действовать на протяжении всего периода действия страхового договора. Именно по этой причине страховые организации, предлагающие избежать привязки к временному периоду, фактически не отражают их в своей отчётности, а значит, не планируют выполнять свои обязательства по выплате возмещения. По факту, оплачивается не страхование, а выдача страховщику той бумажки, наличие которой обеспечит беспрепятственную регистрацию ДДУ. Если контролирующие органы оформят соответствующий запрос, страховщик не будет иметь возможности подтвердить наличие договора страхования.

24. Насколько вероятно на данном рынке появление большого числа подделок, как это происходит на рынке государственных контрактов?

Разумеется, без «серых» вариантов не обойдётся, но, существуют некоторые обстоятельства, которые не позволят допустить массового распространения подделок. Прежде всего, речь идёт о том, что в большинстве случаев дольщиками выступают обычные граждане, для которых приобретение жилья является крайне ответственным и серьёзным шагом, требующий пристального внимания. Как только появится информация о том, что строительная организация практикует использование фальшивых договоров страхования, спрос со стороны физических лиц мгновенно упадёт. Кроме всего прочего, дольщики обратятся в органы правопорядка, что, разумеется, совершенно невыгодно строительной компании. 

Вторым фактором является факт того, что число отделений Росреестра и организаций застройщиков гораздо уже числа госзаказчиков и исполнителей госзаказа, а значит, навести полный порядок и выявить подделки будет гораздо проще. Защита интересов дольщиков находится под пристальным вниманием государства, что не может не отразиться на функционировании органов контроля и правоохранения. Например, сразу после вступления в силу изменений законодательства, многие строительные организации Новосибирска получили письма из контролирующих органов, содержащие требования о предоставлении данных о наличии соответствующей страховки. Вполне вероятно, что в законодательство будут внесены коррективы, подразумевающие отправку страховой организацией уведомлений в государственные органы сразу после оформления договора. Такой подход позволит полностью нейтрализовать вероятность подделок.

25. Каким образом можно проверить, действует ли страховка? 

Любое заинтересованное лицо, будь то Росреестр, покупатель жилья или сам застройщик, имеет право отправить соответствующий запрос страховщику, или же позвонить по телефонам, которые всегда указываются на интернет-сайте организации.

На официальном сайте нашей компании размещён перечень страховых договоров, действующих на данный момент. Этот реестр может посмотреть любой желающий.

26. На протяжении какого периода времени страховая организация несёт ответственность?

Время ответственности страховой организации распространяется на всё время действия полиса страхования, а также на последующие 2 года после его окончания.

27. Какой именно документ нужно предоставить в государственные органы, чтобы зарегистрировать ДДУ

Действующее законодательство указывает на то, что страховые договор и полис являются равнозначными документами, но в законодательстве, регламентирующем долевое участие, речь идёт именно о договоре, а значит, чтобы не возникло проблем и недопониманий, рекомендуется подавать в государственные органы именно договора.

28. Какая документация по страховке должна быть подана строительной организацией в государственные органы для регистрации ДДУ?

На данный момент нет какой-либо одной практики. В соответствии с законом, в государственные органы необходимо подавать страховой договор. Одновременно с этим, стоит отметить, что ряд отделений Росреестра, помимо договора, просит предоставить нотариально заверенную копию лицензии, копии учредительной документации страховой организации и иные документы.

29. Когда именно страховая организация должна оплатить страховую премию? Возможен ли вариант рассрочки или отсрочки?

Строительная организация должна оплатить страховое вознаграждение до того момента, когда документы будут поданы в Росреестр. Как правило, величина премии не особенно высока, если речь идёт об одной квартире. В том случае, если оформляется ДДУ сразу на несколько квартир, и сумма премии значительно возрастает, возможен вариант рассрочки.

30. Можно ли отправлять в Росреестр документацию, имеющую электронную форму и соответствующую цифровую подпись?

Действующее законодательство предусматривает такую возможность, но, к сожалению, на данный момент этот механизм не функционирует. В связи с чем вся документация предоставляется на бумажных носителях.

31. Имеет ли строительная организация право предоставить страховку в Росреестр позже, чем основную документацию для регистрации договора?

Да, разумеется. Росреестр должен принять неполный пакет документации для регистрации ДДУ. Строительная организация, в свою очередь, обязана донести остальные документы до истечения определённого периода времени, необходимого для регистрации ДДУ. Если недостающая документация не будет предоставлена, значит процесс регистрации приостанавливается или Росреестр в ней отказывает.

32. Если участник ДДУ получил страховую выплату, сохраняется ли за ним право на получение жилья?

Действующим законодательством данный нюанс не регламентируется, но выглядит нечестно, если дольщику будет выплачена страховка и оставлена возможность получения жилья. На сегодняшний день законодательство пока не предусматривает передачу прав на жильё в пользу страховой организации, которая выполнила выплату страховки. Что касается нашей организации, то, согласно внутренних норм страхования, права на такое жильё переходят к строительной организации.

33. Существуют ли лимиты, касающиеся объёма рисков по страховке количества компаний, для одного конкретного страховщика?

В действующем законе регламентируются только ограничения касательно допустимого объёма вознаграждений по договору страхования, которые может собрать страховщик, не используя перестрахование. Так называемый лимит определяется с учётом величины собственных средств страховщика. Например, собственный капитал нашей компании составляет 421 млн. руб., и данная компания имеет право собирать до 2 млрд. руб. ежегодно. Преобладающая часть финансовых сборов формирует резерв для выплат.

Разумеется, с помощью перестрахования страховые компании могут существенно увеличить объём бизнеса, но, на сегодняшний день, этот механизм не используется в отношении страхования ответственности застройщиков. Вполне вероятно, что через некоторое время ситуация изменится, и данный рынок начнёт своё формирование.

34. Существуют ли у страховщика лимиты, касающиеся объёма рисков на каждого конкретного застройщика (страхователя)?

Действующее законодательство не предусматривает таких ограничений, но внутренние нормы страховой организации могут предусматривать своеобразный лимит. Так, по мнению нашей организации, вводить лимиты по объёму рисков на застройщика не является разумным и актуальным.

35. Если продляется время строительства, что происходит с договором страхования?

На сегодняшний день законодательство не регулирует этот нюанс. Если рассматривать правила страхования нашей компании, то в случае увеличения срока возведения объекта соответствующие коррективы должны быть внесены в страховку. Если же срок будет продлён в соответствии со всеми правилами, но коррективов в страховку внесено не будет, страховщик может расторгнуть договор, не уведомляя вторую сторону. У прочих страховых организаций правила могут предусматривать другой регламент.

36. Имеет ли право строительная компания определить страховое вознаграждение как затраты в целях уменьшения налогового обложения прибыли?

На данный момент Министерство финансов, а также налоговая служба РФ не даёт каких-либо пояснений на тот счёт. Одновременно с этим законодательство предусматривает отнесение в затраты только тех платежей, которые являются обязательными. Что касается страхования ответственности строительной организации, то оно является временным, а значит, снизить величину налога, вероятнее всего, не получится, и все методы, подразумевающие искусственное увеличение премий по страховке, будут бессмысленны.

37. Может быть, застройщику лучше использовать в строительстве систему ЖСК?

Разумеется, применение ЖСК для привлечения в процесс строительства финансовых средств физических лиц даёт возможность избежать многих процедур и денежных вложений, которые требуются для использования ДДУ. Дело в том, что для заключения ДДУ нужно владеть правами на участок земли, иметь разрешение на строительство здания, получить технические условия, а также пройти соответствующую экспертизу всей документации по проекту. Что касается ЖСК - здесь ситуация обстоит гораздо проще. Застройщик может просто огородить пустырь забором и этого будет достаточно. Но не стоит забывать о банках и покупателях жилья. Заключение ДДУ позволяет избежать возможности двойной или тройной реализации одной и той же квартиры, а значит, доверие к этой системе будет значительно выше. Кроме всего прочего, дольщики будут защищены страховкой от возможного банкротства застройщика. Именно по этой причине банковские организации не выдают кредиты на приобретение паев в ЖСК.

Если покупатель жилья будет мыслить мудро, то он не пойдёт на риск, приобретая пай в ЖСК. Следовательно, жильё через ЖСК реализовывать можно, только вот спрос на него будет крайне низким.

38. Может быть, застройщику будет лучше использовать кредитные финансовые средства, нежели привлекать деньги дольщиков?

Одной из основных целей, которые преследует законодательство, было уменьшение выгоды для застройщика привлекать средства участников ДДУ и использовать только кредитные ресурсы. Но, как показывает практика, достичь этой цели так и не удалось.

Как правило, далеко не у всех компаний-застройщиков есть возможность получить кредит в банке. Зачастую баланс строительной компании выглядит убыточным. Кроме того нередки ситуации, когда для строительства нового объекта открывается новая компания, и банковские организации просто не хотят выдавать ей кредиты.

Еще одним немаловажным нюансом является тот факт, что за последнее время стоимость жилья выросла только на 20%. Период времени, необходимый строительной компании, чтобы возвести здание и реализовать жильё, превышает 2 года. Если подсчитать затраты по обслуживанию кредитного договора за этот период, то они существенно превысят 20%, а значит, застройщику просто невыгодно привлекать кредитные средства. Помимо всего прочего, если срок строительства увеличивается, то финансовые средства дольщиков застройщик использует бесплатно, а вот за использование кредита придётся уплатить немалую сумму. Именно по этой причине заключение договоров долевого участия является гораздо выгоднее кредита, даже если учитывать расходы на страхование.